ผ่อนบ้านตรงกับเจ้าของต้องอ่าน 
ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด นับเป็นปัจจัยที่ทุกคนอยากมีเป็นเจ้าของเป็นของตัวเอง ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา มีเรื่องปัญหาที่เกิดขึ้นกับการผ่อนตรงกับเจ้าของไม่ว่าจะเป็นระดับเจ้าของบ้าน หรือเป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นมีทั้งรูปแบบสัญญาที่เจ้าของทำขึ้น เงื่อนไขที่ทำการซื้อขายผ่อนชำระและการโอนกรรมสิทธิ์ หรือ การไม่สามารถผ่อนส่งได้ในบางช่วง ทำให้ถูกทางเจ้าของบอกเลิกสัญญา เงินที่ได้ผ่อนไปแล้วในจำนวนที่มากพอสมควรถูกตีเป็นค่าเช่าและค่าปรับ ทำให้ออกจากทรัพย์นั้นและไม่ได้เงินที่ผ่อนเป็นค่าซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นเลย
ปัญหาที่เกิดขึ้น
- “ขาดส่งผ่อนค่างวด เจ้าของผู้ขายยกเลิกสัญญายึดเงินหมดเลยปรับเป็นค่าเช่า แต่จ่ายไปแล้วตั้งเยอะ มีงวดที่วางเยอะตั้งใจโป๊ะค่าบ้านให้จบไวๆ เงื่อนไขการผ่อนรายเดือนตั้งผ่อนกันแบบ 15-30ปี มาบอกกันว่าผิดสัญญายึดเงินเป็นค่าเช่า จะไม่มีสิทธิได้บ้านแล้ว เค้าไม่โอนให้ บอกให้ย้ายออกอีก จะทำยังไง จะมาให้เป็นค่าเช่า เงินทีจ่ายไปก็สูงกว่าค่าเช่าที่ควรจะเป็น แต่มีสัญญาตกลงกันไว้ ไปต่อไม่ไหว ถอยหลังก็ไม่เหลืออะไร จะทำอย่างไรดี ?”
- “ผ่อนครบให้กับเจ้าของแล้ว แต่เจ้าของไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ เพราะทรัพย์ติดจำนองกับธนาคารผู้ขายไม่สามารถไปไถ่ถอนจากธนาคารออกมาได้”
เนื่องจากการขายที่ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายมาทำข้อตกลงระหว่างกันเอง “ผ่อนตรงกับเจ้าของ ไม่ผ่านสถาบันการเงิน” แม้จะเป็นทางเลือกที่ผู้ซื้อที่มีปัญหาด้านเครดิตและวงเงินอนุมัติกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน อาจเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ ที่มั่นใจว่ามีศักยภาพในการผ่อนชำระค่าบ้าน คอนโดแน่นอน ซึ่งส่วนมากจะซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่า การซื้อเพื่อลงทุนแสวงหากำไร ดังนั้น หากเกิดเหตุการณ์ใดที่กระทบสิทธินี้ ก็มักเดือดร้อนถึงที่อยู่อาศัยไปด้วย กรรมสิทธิ์ไม่ได้ เงินที่จ่ายไปก็ไม่ได้รับการคุ้มครอง สิงที่จะต้องดำเนินการคือฟ้องร้องและพิสูจน์สิทธิและการผิดสัญญาในชั้นศาล
สิ่งที่ควรระวัง ก่อนตัดสินใจผ่อนตรงกับเจ้าของ
1.ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จะผ่อนนั้นก่อนผู้ขายรายย่อยก็มักจะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาด้วยเงินกู้ยืมสถาบันการเงิน จำนองไว้กับธนาคารเช่นกัน กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นของผู้ขาย หรือ ผู้ซื้อ ได้เมื่อไถ่ถอนจำนองแล้วเท่านั้น ดังนั้น หากผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น การที่ผู้ขายจะนำไปขาย ผู้จะซื้อก็ควรทราบถึงความเสี่ยงในความสามารถโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ขายที่มีอยู่ให้กับผู้จะซื้อ หากขายในขณะที่ยังติดจำนองกับธนาคาร การขายต้องแจ้งให้ผู้รับจำนองทราบด้วย
2.จดนิติกรรมต่อเจ้าหน้าที่พนักงานกฎหมายกำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือ จดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มีหลักฐานลงลายมือชื่อ มิฉะนั้น สัญญานั้นย่อมตกเป็น “โมฆะ” ไม่อาจมาฟ้องร้องคดีได้ ผลของนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆะนั้นก็ เสียเปล่า ไปไม่มีผลทางกฎหมาย สถานะคืนสู่สถานะเดิมก่อนการมีนิติกรรมนั้นเหมือนไม่เคยมีมาตั้งแต่ต้น บังคับตามสัญญาไม่ได้
🔺ฎีกาที่ 4219/2531 โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาทจาก ป.และ ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วแต่การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าซื้อนั้นไม่บริบูรณ์กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ตกเป็นของโจทก์จนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อ ป.ถึงแก่ความตาย โจทก์ต้องใช้สิทธิเรียกร้องซึ่งมีต่อ ป.ภายในกำหนด 1 ปี นับแต่เมื่อได้รู้ หรือ ควรได้รู้ถึงความตายของ ป. มิฉะนั้นคดีโจทก์ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1745 วรรคสาม
🔺ฎีกาที่ 3509/2530 การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวด และจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อ เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงเพิ่มเติมย่อมถือว่าสัญญาเลิกกันแล้ว
🔺ฎีกาที่ 4809/2548 สัญญาพิพาทมีข้อกำหนดและเงื่อนไขในสาระสำคัญที่เข้าลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 และตามข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าว ไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงว่า คู่สัญญาได้ตกลงซื้อ หรือ เช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และให้ถือเอาค่าเช่าที่ชำระเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์ที่เช่า รวมทั้งไม่ปรากฏว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าให้แก่กันมาตั้งแต่เริ่มแรกสัญญาเช่าซื้อ สัญญาพิพาทจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แบบหนึ่ง หาใช่เป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยทั้งสามฎีกาไม่
🔺ฎีกาที่ 735/2548 สัญญามีข้อความและรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่า ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่าที่ผู้เช่าตกลงชำระเป็นรายเดือน หน้าที่ของผู้เช่า การสูญหายและเสียหายของทรัพย์สินที่เช่า การผิดสัญญา อันเป็นลักษณะของการเช่าทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยไม่มีข้อความใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อ หรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า แม้ตามสัญญาข้อ 6 จะให้ผู้เช่ามีสิทธิเลือกซื้อทรัพย์สินที่เช่า ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่า หากประสงค์จะซื้อในอนาคต คู่สัญญามิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้กันมาตั้งแต่แรกดังสัญญาเช่าซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์
3.ตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขโดยละเอียดตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 “สัญญาเช่าซื้อ” ต้องมีข้อความว่าให้เอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายหรือให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นของผู้เช่าเมื่อใช้เงินครบงวดที่กำหนดไม่
🔺ฎีกาที่ 2872/2535 เมื่อสาระสำคัญของสัญญาได้ระบุราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาท ตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือนรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันที จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. 459 ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อที่ดิน เพราะสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่าจำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้น หรือ จะให้ที่ดินตกเป็นสิทธิแก่โจทก์โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว
ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
🔺มาตรา 572 อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ
🔺มาตรา 573 ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง
🔺มาตรา 574 ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย
อนึ่ง ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อนและกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง
🔺มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่ นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
